Pozdravljeni na spletni strani Odvetniške družbe MPJ
  • 10.
  • maj
  • 2019

Postopek delitve solastnine

Solastnina je opredeljena v Stvarnopravnem zakoniku v 65. členu in sicer kot stanje, ko ima več oseb solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež). Če solastniški deleži niso določeni, se domneva, da so enaki.Ob tem naj podarimo, da je v vsakdanjem življenju solastninsko razmerje žal velikokrat predmet nesoglasij med solastniki, saj ga je v praksi težko izvajati zaradi lastništva nerazdeljene stvari oz. precej abstraktnega pojma idealnega deleža. Zato v teh primerih pravo daje solastnikom možnost, da lahko kadarkoli, razen ob neprimernem času, zahtevajo njeno delitev (69. člen SPZ). Ta je lahko sporazumna ali pa o njej odloči sodišče v nepravdnem postopku. Vsled navedenemu Vam predstavljamo postopek in oblike, ki jih ponuja stvarnopravni zakonik za delitev solastnine.

V osnovi poznamo dve vrsti delitve solastnine na nepremičnini, to sta sodna in sporazumna delitev. Kot že zapisano, je delitev solastnine je načeloma mogoča zmeraj, razen v primeru, da gre za neprimeren trenutek (kar je pravni standard, ki se ga da razbrati iz sodne prakse). Sporazumno delitev solastnine je mogoče doseči le v primeru, v kolikor se vsi solastniki strinjajo z delitvijo in načinom delitve solastnine. V tem primeru se sklene pogodba o razdelitvi solastnine. Solastniki se lahko v tem primeru povsem sami odločijo, kako bodo solastnino razdelili (npr. tako, da eden postane lastnik stvari in ostale izplača). Solastniki se prav tako lahko tudi dogovorijo, da stanovanjsko hišo prodajo in si kupnino razdelijo.

Temeljno vodilo pri tem sporazumni delitvi solastnine je, da solastniki pri razdelitvi v naravi dobijo tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes (to pomeni, da se solastnina fizično razdeli). V kolikor fizična delitev stvari v naravi ni mogoča ali če bi se zaradi fizične delitve zmanjšala vrednost stvari sodišče odloči, da se stvar proda in da se kupnina med solastnike razdeli. Sodišče lahko na predlog solastnika odloči, da mu namesto prodaje pripada stvar v celoti, pri čemer mora izplačati druge solastnike. V tem primeru ostali solastniki vse do popolnega poplačila obdržijo zastavno pravico na nepremičnini.

Druga oblika delitve solastnine pa je sodna delitev solastnine, katera pride v poštev, če ne moremo doseči strinjanja solastnikov glede delitve in načina delitve solastnine. Izvede se v nepravdnem postopku pred pristojnim sodiščem.

Nadalje poznamo dve obliki delitve nepremičnine v naravi, in sicer fizično in civilno delitev.

Fizična delitev je delitev, ki je najbolj primerna, če je ta le mogoča v naravi. Ali je ta mogoča je odvisno od velikosti deležev solastnikov in od posamezne nepremičnine. Civilna delitev pa je delitev, ki se izvede takrat, ko fizična delitev ni mogoča (to je v primeru, ko realno ni mogoče razdeliti nepremičnine, saj bi bilo potrebno znatno spremeniti nepremičnino, ali znatno zmanjšati njeno vrednost).

Sam postopek delitve solastnine na nepremičnini (sporazumna in sodna) se začne z podajo predloga za delitev solastnine na nepremičnini pred pristojnim sodiščem. Ob sporazumni sklenitvi dogovora med solastniki nepremičnine o načinu in obliki razdelitve nepremičnine, se med njimi nato sklene posebna pogodba o razdelitvi solastnine. K tej pogodbi je potrebno priložiti notarsko overjena zemljiškoknjižna dovolila tistih lastnikov, ki nato dovoljujejo, da drug solastnik vknjiži lastninsko pravico na tem delu.

Pri sodni obliki delitve solastnine se postopek začne kot že predhodno omenjeno na pristojnem nepravdnem sodišču. Predlagatelj sodne razdelitve mora v predlogu natančno označiti nepremičnine, ki so predmet solastnine in hkrati priložiti svoj predlog razdelitve le teh. Sodišče tak predlog nato vroči v odgovor ostalim solastnikom, ki imajo pravico da podajo lastne predloge glede razdelitve. Nato sodišče načeloma v vsakem takšnem postopku imenuje sodnega cenilca, kateri oceni vrednost nepremičnin. To je pomembno, še posebno zato, da vsak solastnik dobi na koncu dejanski delež, ki mu pripada na podlagi idealnega deleža na začetku postopka delitve nepremičnine.

Ob zaključku naj poudarimo, da si sodišče v osnovi prizadeva za fizično delitev nepremičnine med solastnike. Kateri del razdeljene nepremičnine dobi kateri solastnik sodišče odloča na podlagi izkazanega interesa posameznega solastnika. Ob predpostavki, da fizična delitev ni mogoča, pa sodišče posledično izvede civilno delitev nepremičnine.

 Viri: